부동산과 대출

전세자금대출 상담에서 제가 가장 먼저 여쭙는 건 보증금도 소득도 아니고 "혹시 집을 갖고 계신가요?"입니다.   집이 한 채 있으면 그 집의 지역, 산 날짜, 시세에 따라 전세대출이 되는지 안 되는지가 갈리기 때문입니다. 이걸 모르고 전세 계약부터 하면 잔금 직전에 막히는 일이 생깁니다.       1. 규제지역 3억 이상 주택이면 제한     2020년 7월 이후에 산 집이 규제지역에 있고 시세가 3억 이상이면 보증을 끼는 일반 전세대출은 받기 어렵습니다. 세 가지 조건이 겹치는지부터 확인하는 이유입니다.   여기서 시세는 보통 KB시세를 기준으로 봅니다. 그래서 갖고 계신 집이 3억 근처라면 최근 실거래와 시세를 먼저 확인해 보는 게 좋습니다. 시세가 3억을 조금 넘는지, 조금 안 되는지에 따라 진행 가능 여부가 달라질 수 있습니다.   그래서 첫 통화에서 보유 주택 주소와 소유권 이전 날짜를 먼저 받습니다. 서울은 전 지역이 규제지역이라 서울에 집이 있으면 대부분 해당 여부를 따져 봐야 합니다.   여기에 해당하지 않으면 1주택자도 전세대출을 받을 수 있지만, 아래 두 가지 변화는 같이 보셔야 합니다.     2. 보증 비율 80%, 소유권 이전 조건부는 금지     수도권과 규제지역 전세대출은 보증 비율이 90%에서 80% 로 내려갔습니다. 금융사가 떠안는 몫이 커지면서 심사가 그만큼 깐깐해졌습니다.   또 집을 사면서 기존 세입자를 내보내지 않고 새 집주인이 세입자의 전세대출로 잔금을 치르는 방식, 즉 소유권 이전을 조건으로 한 전세대출은 지금 막혀 있습니다.   상품에 따라 집주인이 직접 지점에 가서 동의서에 서명해야 하는 경우도 있습니다. 집주인 협조가 어려우면 진행이 안 되니 계약 전에 미리 말씀해 두시는 게 좋습니다.   공공임대(LH·SH 등)나 민간임대 보증금은 일반 전세대출과 다른 상품으로 보는 경...

집을 사고 주택담보대출 잔금 을 준비할 때 금리부터 비교하시는 분이 많습니다. 그런데 요즘은 금리보다 먼저 봐야 할 게 날짜 입니다.   은행마다 접수를 여는 시점이 정해져 있고, "10월 잔금만", "11월 잔금만"처럼 받는 잔금월이 자주 바뀌기 때문입니다. 접수가 늦으면 고를 수 있는 곳이 확 줄어듭니다.       1. 은행 접수는 잔금일 60일 전부터     제가 보는 금융사 조건표 기준으로 1금융권은 대부분 잔금일 60일 전부터 접수를 받습니다. 50일, 30일 전부터 받는 곳도 있습니다.   문제는 접수 가능 여부가 수시로 바뀐다는 점입니다. 9월 말 기준으로 은행 여러 곳이 신규 접수를 멈췄고, 받는 곳도 특정 잔금월만 받는 경우가 많았습니다. 보험사 쪽도 접수를 멈춘 곳이 적지 않았습니다.   그래서 계약서를 쓰면 바로 잔금일을 기준으로 어느 금융사가 그 달 잔금을 받는지부터 확인하시는 게 좋습니다.   잔금이 조금 모자란 경우도 미리 말씀해 주셔야 합니다. 주담대와 함께 후순위로 부족분을 같이 보는 방법이 있는데, 이것도 접수 시점을 맞춰야 해서 늦게 알면 선택지가 줄어듭니다.     2. 접수할 때 필요한 정보     상담 접수 때는 매수지 상세주소와 평형, 매매가, 필요 금액, 잔금 예정일, 무주택 여부와 생애최초 여부, 전자계약 여부를 먼저 여쭙니다.   본인과 배우자 소득, 만 나이, 지금 쓰고 있는 신용대출과 마이너스통장도 필요합니다. 이게 DSR 계산에 그대로 들어가기 때문입니다.   이미 다른 곳에 접수한 건이 있다면 금융사와 금리 조건을 꼭 같이 알려 주세요. 중복 접수를 피하고, 더 나은 조건인지 비교하려면 이 정보가 있어야 합니다. 접수 전후로 신용대출이나 카드론을 새로 받으면 한도가 줄 수 있다는 점도 기억해 두세요.     3. 보유 주택 수에 따라 달라지는 조건 ...