부동산과 대출

법인 명의로 부동산을 담보로 대출을 받으려는 대표님들이 늘었습니다. 그런데 법인 담보대출 은 개인사업자와 보는 게 꽤 다릅니다.   개인은 신용점수와 소득을 중심으로 보지만, 법인은 최근 3년 재무제표 가 승인 여부를 먼저 가릅니다. 담보가 좋아도 재무 상태가 나쁘면 진행이 안 되는 경우가 많습니다.       1. 기본 서류 네 가지     법인 사업자등록증, 최근 3년 재무제표, 최근 3년 부가세 과세표준증명원, 법인 등기부등본이 기본입니다. 금융사에 따라 대표자 서류나 주주 관련 서류를 더 요청하기도 합니다.   재무제표는 세무사 사무실에서 받으시면 되고, 부가세 과세표준증명원은 홈택스에서 법인 인증으로 뗄 수 있습니다. 서류를 한 번에 준비해 두시면 여러 금융사에 동시에 접수할 수 있어 비교가 쉬워집니다.     2. 신설·결손·자본잠식이면 막힙니다     상담에서 가장 많이 막히는 경우는 세 가지입니다. 재무 이력이 없는 신설법인 , 3년 연속 결손 , 그리고 자본잠식 입니다.   결손이 1~2년이면 무조건 안 되는 건 아닙니다. 왜 적자가 났는지, 매출이 회복되고 있는지를 같이 보고 판단합니다. 이 부분은 세무사와 숫자를 같이 놓고 설명드리는 경우가 많습니다.   자본잠식은 쌓인 적자가 자본금을 깎아 먹은 상태라 증자나 이익 개선으로 먼저 정리하지 않으면 금융권 대부분이 받지 않습니다. 신설법인이라면 대표 개인 명의로 먼저 진행할 수 있는지도 같이 검토합니다.   법인 담보대출을 받는 곳은 저축은행과 캐피탈 쪽이 주력이고, 상호금융권도 일반물건 담보로 법인을 보는 곳이 있습니다. 금융권마다 법인 재무 기준이 조금씩 달라서 여러 곳을 같이 비교합니다.   법인 임원이 거주할 집의 전세자금이나, 짧게 쓰는 법인 운영자금처럼 목적이 정해진 법인 상품도 따로 있습니다. 담보대출만 보지 말고 필요한 자금의 성격부터 말씀해 주시면...

토지를 사서 건물을 짓는 분들이 가장 많이 헷갈리는 게 건축자금 PF 를 언제부터 받을 수 있느냐입니다.   기준은 건축허가 입니다. 허가가 나기 전에는 PF가 아니라 토지잔금 같은 브릿지 자금 영역이고, 허가가 나야 비로소 건축자금 PF를 검토할 수 있습니다.       1. 단계마다 받는 자금이 다릅니다     토지 계약 단계에서는 계약금과 자기자본으로 시작합니다. 토지 잔금은 아직 허가 전이라 짧게 쓰는 브릿지 성격의 자금으로 보고, 허가가 나오면 그때 PF로 토지비를 정리하고 공사비를 마련합니다.   자기자본은 시장에서 보통 총사업비의 25~30%를 요구합니다. 구조에 따라 이보다 낮게 맞추는 경우도 있지만, 처음 계획할 때는 이 정도를 기준으로 잡아 두시는 게 안전합니다.   토지 잔금 단계에서 쓰는 브릿지는 기간이 짧고 비용이 높은 편입니다. 그래서 허가 일정을 최대한 정확하게 잡고, 허가가 나오는 시점과 브릿지 만기를 맞추는 게 중요합니다. 허가가 늦어지면 브릿지 연장 비용이 그대로 사업비에 얹힙니다.     2. LH 매입약정 사업은 첫 질문이 많습니다     LH가 지은 뒤 매입해 주기로 약정한 사업은 매입예정금액을 기준으로 자금을 보는 구조라 관심이 많습니다.   첫 상담에서는 매입약정을 이미 체결했는지, 매입예정금액이 얼마인지, 토지를 어디까지 확보했는지(소유권·계약·대금), 관리형 토지신탁을 쓰는지, 공정률이 어느 단계인지를 먼저 여쭙습니다.   총사업비와 투입한 자기자본, 기존 대출의 금융사와 잔액, 담보 구조, 시공사와 도급금액, 필요 자금의 용도(토지비·공사비·대출상환)도 함께 봅니다. 서류는 업체 서류 일체와 매입약정서, 관리형 토지신탁 계약서가 기본입니다.     3. 이런 경우는 어렵습니다     빌라 한 동처럼 규모가 작은 기성고 자금 문의는 받지 않는 곳이 많습니다. ...

병의원 개원자금 을 알아보시는 원장님들은 대부분 은행 닥터론부터 보십니다. 금리가 낮고 절차가 익숙하니까요.   그런데 개원에는 인테리어, 장비, 임차보증금, 초기 운영비가 한꺼번에 들어가서 은행 한 곳의 한도만으로는 부족한 경우가 많습니다. 그래서 저는 자금을 항목별로 나눠서 각각 맞는 방법을 찾으시라고 말씀드립니다.       1. 닥터론 말고 쓸 수 있는 6가지     첫째는 신규 개원 시설자금입니다. 무담보로 최대 3억까지 보고, 비용처리가 되는 구조입니다. 둘째는 이미 갖고 있는 장비를 매입한 뒤 렌탈로 돌리는 방법으로, 7년 이내 장비라면 구입가의 80%까지 자금을 만들 수 있습니다.   셋째는 임차보증금을 담보로 하는 방법입니다. 임대인 동의가 필요하고 최대 4년, 보증금의 100%까지 봅니다. 넷째는 개원 1년이 지난 뒤 카드매출로 월매출의 200%까지 보는 방법입니다.   다섯째는 상호금융권 개원의 상품으로 최대 4억까지 보는데, 카드매출에서 매일 공제되고 이것만 DSR에 포함 됩니다. 여섯째는 카드사 특별한도 증액으로 최대 2억입니다.     2. 신규 개원이면 쓸 수 있는 방법이 줄어듭니다     아직 매출 이력이 없는 신규 개원의는 시설자금, 임차보증금 담보, 카드사 특별한도 세 가지가 중심입니다. 카드매출 기반 상품은 개원 1년이 지나야 볼 수 있습니다.   그리고 상호금융 개원의 상품과 카드사 특별한도는 주택 매수 자금으로는 쓸 수 없습니다. 병원 운영과 개원에 쓰는 돈으로만 보셔야 합니다.   개원의라면 DSR도 같이 보셔야 합니다. 여섯 가지 중 상호금융 개원의 상품만 DSR에 들어가고 나머지는 들어가지 않기 때문에, 나중에 집을 사거나 다른 대출을 받을 계획이 있다면 어떤 조합을 쓰느냐가 중요합니다.   설명을 들으실 때 금리와 일회성 비용을 합쳐서 하나의 숫자로 말하는 경우가 있는데, 일회성 비용은...

담보로 잡을 집이나 상가가 없는 사장님들이 많이 찾는 게 카드매출 대출 입니다.   카드매출 대출은 가게에서 들어오는 카드 매출을 근거로 한도를 정합니다. 담보 대신 매출이 갚을 능력을 보여 주는 구조라 조건이 맞으면 진행이 빠른 편입니다.       1. 개업 6개월, 신용 800점이 기준선     수도권 상품 기준으로 대상은 개업 6개월 이상 일반과세 개인사업자 입니다. 간이과세자는 대상이 아니고, 업력이 6개월이 안 되면 기다리셔야 합니다.   신용점수는 NICE와 KCB 두 곳 모두 800점 이상을 봅니다. 한쪽만 높아서는 어렵기 때문에 접수 전에 두 점수를 같이 확인합니다.   한도는 최근 6개월 카드매출로 정해지고 수도권은 최대 1.5억 수준입니다. 부산·경남 같은 지역 상품은 업력 기준과 한도가 따로 있습니다. 금리는 상호금융권 기준 연 6%대 중반에서 7%대 범위입니다.     2. 상환 방식이 두 가지입니다     하나는 60개월 동안 매달 원금과 이자를 같이 갚는 원금균등 방식입니다. 처음 몇 달 부담이 크지만 이자가 빨리 줄어듭니다.   다른 하나는 카드매출에서 매일 조금씩 빠져나가는 일일상환형입니다. 대출금 일부를 매일 갚고 나머지는 만기에 갚는 구조이고, 1년 단위로 연장하는 상품이 많습니다.   일일상환형은 하루 매출이 적은 날에도 정해진 금액이 빠지기 때문에 비수기가 뚜렷한 업종이라면 그 기간 매출로도 버틸 수 있는지 먼저 계산해 보셔야 합니다.   저는 매출이 월별로 크게 들쭉날쭉한 업종이라면 일일상환형을, 매출이 고른 업종이라면 원금균등을 먼저 보시라고 말씀드립니다. 한 달에 한 번 큰돈이 빠지는 게 부담인지, 매일 빠지는 게 부담인지가 기준입니다.     3. 서류와 접수 때 필요한 정보     서류는 신분증 사본, 사업자등록증명원, 최근 2년 소득금액증명원과 ...

사업 자금이 급하면 가장 먼저 떠오르는 게 저축은행이나 캐피탈 같은 2금융 대출입니다. 바로 나오고 절차가 간단하니까요.   그런데 상담을 해 보면 소상공인 정책자금 을 먼저 알아봤으면 훨씬 낮은 금리로 받을 수 있었던 분들이 꽤 있습니다. 순서를 바꾸면 조건이 달라지는 대표적인 대출이 정책자금입니다.       1. 왜 순서가 중요한가     정책자금 심사는 신용점수와 기존 대출 내역을 꼼꼼히 봅니다. 2금융 대출을 먼저 받으면 신용점수가 내려가고, 그 상태로는 정책자금 문턱을 넘기 어려워지는 경우가 많습니다.   정책자금은 대체로 2금융보다 금리가 낮고 조건이 좋습니다. 그래서 저는 급하지 않다면 정책자금 가능 여부부터 보고, 안 되는 게 확인된 뒤에 다른 대출을 보시라고 권합니다.   진행은 기본 정보로 가능 여부를 먼저 조회하고, 가능 금액이 나오면 서류를 내고 기관 심사를 받는 순서입니다. 보통 2~4주, 길면 2개월까지 걸립니다.   하반기에는 지역별 상품이 많이 나오는데 대부분 선착순 성격이라 서류를 빨리 내는 분이 먼저 승인을 받습니다.   상담 현장에서 자주 보는 경우가 있습니다. 급한 마음에 2금융 신용대출을 먼저 두세 건 받으신 뒤 정책자금을 알아보시는 경우입니다. 이때는 점수가 회복될 때까지 기다리거나 다른 방법을 찾아야 해서 시간이 더 걸립니다. 급하더라도 하루 이틀 먼저 정책자금 가능 여부를 확인해 보시는 게 결과적으로 빠릅니다.     2. 이런 경우는 진행이 안 됩니다     지금 연체 중이면 정책자금은 진행되지 않습니다. 실제로 영업을 하지 않는 사업자, 유흥·마사지 같은 제한 업종도 안 됩니다.   부가세 신고 매출이 0원이어도 어렵습니다. 다만 업력이 3개월 이하인 신규 사업자는 예외로 봅니다.   조회할 때는 창업 연월, 사업장 형태(자가·전세·월세), 연 평균매출, 신용점수, 세금 ...