부동산과 대출

보통 같은 단지라면 평수가 넓을수록 비쌉니다. 그런데 최근 1년 서울 실거래를 보면 넓은 평형이 작은 평형과 값이 같거나 오히려 더 싸게 팔린 단지가 꽤 있습니다.   단지랩은 이걸 서울 아파트 평형 역전 으로 따로 모아 봅니다. 10㎡ 이상 넓은 평형이 작은 평형보다 같거나 싸게 거래된 단지로, 평형마다 2건 이상 거래가 있고 중앙값으로 비교한 결과 256곳이 나왔습니다.       1. 차이가 가장 큰 곳     차이가 가장 큰 곳은 종로구 사직동 광화문스페이스본입니다. 147㎡가 25억인데 159㎡는 15.1억으로 39.6% 쌌습니다.   송파구 거여동 포레나송파는 67㎡ 17.3억, 85㎡ 10.7억으로 38.0% 차이가 났고, 동작구 사당동 삼성은 60㎡ 9.9억, 85㎡ 6.3억(−36.0%), 구로구 신도림동 현대홈타운은 60㎡ 9.8억, 85㎡ 6.5억(−34.2%)이었습니다.   차이가 30%가 넘으면 단순한 층이나 향 차이로 보기 어렵습니다. 두 평형이 사실상 다른 상품이거나, 거래 시점 사이에 가격이 크게 움직였을 가능성이 큽니다.     2. 강남·여의도에도 있습니다     강남구 일원동 개포한신은 82㎡가 29억, 108㎡가 20.8억으로 28.3% 쌌습니다. 강남 자곡동 강남한양수자인 4단지는 101㎡ 22억, 114㎡ 17.5억(−20.5%)입니다.   여의도 삼부는 78㎡ 32.8억, 92㎡ 29.4억(−10.4%), 여의도 진주는 48㎡ 21.8억, 64㎡ 19.6억(−10.2%)으로 재건축을 앞둔 단지에서도 평형 역전이 보입니다.   영등포동 경남아너스빌은 85㎡ 14.2억, 115㎡ 11.3억이고 하왕십리동 극동미라주는 84㎡ 14.8억, 115㎡ 12억입니다. 두 곳 모두 넓은 평형이 15억 아래에 있어서 대출 한도 쪽에서는 오히려 유리한 구간입니다.   서울은 15억 이하면 주담대가 최대 6...

단지랩 트렌드의 서울 TOP 순위 상위 62곳을 봤습니다. 단지마다 연 상승률, 1년 거래 건수, 대표 평형 중앙값이 나오는데 이번에는 중앙값이 1년 전보다 얼마나 올랐는지를 중심으로 정리했습니다.   전년 대비 40% 넘게 오른 단지는 6곳이었고, 모두 대표 평형 가격이 10억대였습니다. 반대로 30억이 넘는 단지들은 오름폭이 한 자릿수에서 10%대 초반이었습니다.       1. TOP 순위 맨 위     순위 1위는 은평구 응암동 녹번역e편한세상캐슬입니다. 1년 거래 94건, 대표 평형 중앙값 14.9억으로 전년보다 17.1% 올랐습니다.   2위 강동구 암사동 선사현대는 17.7억으로 36.0%, 3위 성북구 길음동 롯데캐슬클라시아는 16.7억으로 9.9%, 4위 성북구 장위동 꿈의숲아이파크는 14.1억으로 15.6% 올랐습니다.   상위권에 강동, 성북, 은평, 송파 단지가 많이 보입니다. 모두 강남 핵심지 바깥에서 15억 안팎 가격대인 곳들입니다.     2. 40% 넘게 오른 6곳     송파구 문정시영이 10.3억으로 57.6% 올라 가장 컸습니다. 1년 거래도 142건으로 많습니다. 송파 오금동 상아2차 16.8억(+46.9%), 강남 수서동 까치마을 16억(+45.5%), 송파 거여1단지 11.3억(+43.0%)이 뒤를 이었습니다.   강동구 길동 삼익파크맨션 14.1억(+42.4%), 동작구 신대방동 우성1차 14.6억(+41.1%)까지 6곳입니다.   여섯 곳 모두 대표 평형이 10억대입니다. 저는 15억 안팎 가격대에 대출을 끼고 들어올 수 있는 수요가 몰린 결과로 봅니다. 서울 규제지역은 15억 이하면 최대 6억, 15~25억이면 4억까지 주담대가 가능합니다.     3. 30억 넘는 단지는 오름폭이 작았습니다     같은 TOP 순위 안에서도 고가 단지는 흐름이 다릅니다. ...

서울 아파트 거래 는 달마다 차이가 꽤 큽니다. 최근 5년 거래를 달별로 모아 1년 평균을 1.0으로 놓고 비교해 봤습니다.   가장 많은 달은 6월(1.41), 가장 적은 달은 11월(0.60)입니다. 같은 1년 안에서도 거래가 두 배 넘게 차이 납니다. 지금이 10월 말이니 곧 1년 중 가장 조용한 구간으로 들어갑니다.       1. 월별로 보면     1월 0.71, 2월 0.87로 시작해서 3월 1.21, 4월 1.23, 5월 1.36, 6월에 1.41로 가장 많습니다.   그 뒤 7월 1.15, 8월 1.00으로 내려오고 9월 0.92, 10월 0.94를 지나 11월 0.60, 12월 0.61 로 1년 중 가장 적습니다.     2. 봄에 몰리고 겨울에 줄어듭니다     거래가 많은 달은 6월, 5월, 4월이고 적은 달은 11월, 12월, 1월입니다.   이사철과 학군 이동 시기에 거래가 몰리는 경향이 그대로 보입니다. 새 학기 전에 이사를 마치려는 수요가 봄에 몰리고, 연말과 연초에는 이사 수요 자체가 줄어듭니다.   여름은 6월이 정점이고 8월에는 평균(1.00) 수준까지 내려옵니다. 가을 이사철인 9~10월도 0.92, 0.94로 평균에 조금 못 미칩니다. 서울 아파트 거래는 가을보다 봄에 훨씬 더 몰린다는 뜻입니다.   최근 2주 서울 아파트 거래가 435건이었는데, 저는 11월부터는 이 숫자가 더 줄어들 가능성이 크다고 봅니다.   실거래 신고는 계약 후 30일 안에 하면 되기 때문에 이번 달 숫자는 다음 달까지 조금씩 늘어난다는 점도 감안하셔야 합니다.     3. 계절로 묶으면     세 달씩 묶어 평균을 내면 봄(3~5월) 1.27, 여름(6~8월) 1.19, 가을(9~11월) 0.82, 겨울(12~2월) 0.73입니다.   비수기에는 거래가 적은 만큼 매수자가...

최근 30일 계약된 서울 아파트 하락 거래 를 모아 봤습니다. 같은 단지·같은 면적의 직전 1년 최고가보다 10% 넘게 싸게 팔린 실거래입니다.   1~2층, 직거래, 100세대 미만 단지는 빼고 셌는데도 63건 이 나왔습니다. 어느 가격대에서, 어느 동네에서 나오는지 단지랩 숫자로 정리했습니다.       1. 하락 폭 상위 단지     가장 많이 내려간 거래는 강동구 명일동 삼익그린2차 67㎡입니다. 1년 최고가 19.5억이던 면적이 13.9억에 거래돼 28.7% 낮았습니다.   압구정 신현대11차 183㎡는 128억에서 93억(−27.3%), 동대문구 이문삼성래미안 85㎡는 9억에서 7억(−22.2%), 은평구 DMC아트포레자이 85㎡는 14.6억에서 11.5억(−21.2%)이었습니다.   싸게 팔린 이유는 거래마다 다릅니다. 급매일 수도 있고 저층 동이나 수리 상태 때문일 수도 있습니다. 한 건만 보고 시세가 내려갔다고 판단하기보다 같은 단지 거래가 반복되는지를 보셔야 합니다.     2. 25억 초과 거래가 절반 가까이     하락 폭이 큰 50건을 가격대로 나누면 15억 이하가 25건, 15~25억이 4건, 25억 초과가 21건 입니다.   지역으로는 강남구 15건, 서초구 6건으로 두 구가 21건입니다. 은평구 5건, 노원구 4건이 그다음입니다.   25억 초과 아파트는 수도권·규제지역 주담대가 최대 2억입니다. 대출로 받쳐줄 수 있는 수요가 거의 없으니 팔려는 사람이 가격을 낮춰야 거래가 되는 구조로 봅니다.     3. 강남 고가 단지에서 반복되는 하락 거래     대치동 은마는 84㎡가 34억(−21.1%)에 거래됐고, 77㎡도 31.3억, 31.5억, 31.6억으로 세 건이 1년 최고가 38억보다 17% 안팎 낮았습니다. 같은 단지에서 비슷한 가격이 반복되면 일시적인 급매보다는 가격대...