무상거주 주택담보대출, 부모님·자녀가 사는 집은 받는 곳이 다릅니다 (타인 10곳·직계 8곳)
집을 담보로 대출을 알아보는데
그 집에 부모님이나 자녀, 지인이 살고 있는 경우가 생각보다 많습니다.
월세도 보증금도 받지 않고 그냥 사는 경우입니다.
이걸 실무에서는 무상거주라고 부릅니다.
무상거주 주택담보대출은 같은 집, 같은 시세라도
누가 살고 있느냐에 따라 접수할 수 있는 금융사가 확 줄어듭니다.
1. 금융사가 무상거주를 따지는 이유
금융사가 집을 담보로 잡을 때 가장 신경 쓰는 건
내 근저당보다 앞서는 권리가 있느냐입니다.
세입자 보증금이 대표적입니다.
소유자가 아닌 사람이 전입해 있으면
금융사 입장에서는 그 사람이 세입자인지, 그냥 사는 사람인지 알 수 없습니다.
그래서 "보증금 없이 산다"는 확인을 따로 받습니다.
문제는 이 확인을 어디까지 믿어 주느냐가 금융사마다 다르다는 점입니다.
저희가 쓰는 조견표(26년 9월 말 기준)로 2금융권을 보면
타인(남남)까지 인정하는 곳이 10곳,
직계가족만 인정하는 곳이 8곳입니다.
그 밖에 직계에 형제·자매까지 보는 곳,
가족관계증명서 한 장 안에 있는 가족만 보는 곳,
건별로 따로 심사하는 곳이 한 곳씩 있습니다.
저는 이 범위를 먼저 확인하지 않고 접수하는 걸 가장 큰 시간 낭비로 봅니다.
2. 진행 순서와 서류
상담이 들어오면 먼저 전입세대열람원을 봅니다.
그 집에 누가 전입돼 있는지가 출발점입니다.
소유자 외에 다른 세대가 있으면 무상거주 여부부터 확인합니다.
다음은 거주자와 소유자의 관계입니다.
부모·자녀 같은 직계인지, 형제·자매인지, 남남인지에 따라
접수 가능한 금융사 목록이 달라집니다.
서류는 보통 무상거주 확인서(확약서)와 거주자 신분증,
전입세대열람원이 기본입니다.
확약서 양식은 금융사마다 다르기 때문에
실제 서류 목록은 접수할 곳이 정해진 뒤에 맞춰 준비하시면 됩니다.
거주자 본인이 서명해야 하는 서류라
부모님이 멀리 계시거나 지인이 협조를 꺼리면 일정이 밀립니다.
잔금이나 상환 날짜가 정해져 있다면 이 부분을 가장 먼저 챙기셔야 합니다.
3. 가계자금과 사업자금은 보는 곳이 다릅니다
가계자금(개인 주택담보대출)은 은행과 일부 캐피탈에서 무상거주를 받아 줍니다.
다만 조건이 붙는 경우가 많습니다.
예를 들어 전입한 지 6개월이 지난 무상거주자가 퇴거하는 조건으로 보거나,
별도 확약서를 요구하는 식입니다.
사업자금은 저축은행·캐피탈이 중심이고,
타인까지 인정하는 곳이 여기에 몰려 있습니다.
그래서 거주자가 가족이 아니라면 선택지가 사실상 2금융권으로 좁혀집니다.
사업자금은 당연히 실제 사업에 쓰는 돈이어야 합니다.
무상거주 조건이 맞는다고 해서 용도 기준이 느슨해지는 건 아닙니다.
자금 성격을 먼저 정하고, 그다음에 무상거주 범위를 맞추는 순서가 맞습니다.
정리하면
무상거주 주택담보대출은 금리보다 '누가 사느냐'가 먼저입니다.
같은 집이라도 거주자가 직계인지 남남인지에 따라
접수할 수 있는 곳이 절반 가까이 달라집니다.
전입세대열람원과 거주자 서명을 먼저 준비해 두시면
상담부터 실행까지 걸리는 시간이 확실히 줄어듭니다.
이 글은 현직 공인중개사, 세무사, 대출상담사가
실제 상담에서 자주 받는 질문을 바탕으로 정리했습니다.
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대출 가능 여부와 한도·금리는 금융사 심사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
과도한 대출은 개인신용평점 하락의 원인이 될 수 있으며, 중도상환수수료 등 부대비용이 발생할 수 있습니다.
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