화성 공장 실거래, 마도면 평당 474만·장안면 233만 (만세구 최근 2년 512건 리별 비교)
화성시 만세구 마도면·팔탄면·향남읍·장안면 일대는
경기도에서 공장·창고 거래가 꾸준히 많은 곳입니다.
최근 2년 동안 신고된 공장·창고 실거래만 512건입니다.
화성 공장 실거래를 리 단위로 묶어 보면
같은 구 안에서도 땅값이 두 배 넘게 차이 납니다.
공장 자리를 알아보시는 분, 갖고 계신 공장 시세가 궁금한 분이라면
이 차이부터 보셔야 합니다.
1. 면별 땅값, 마도·남양·향남이 앞섭니다
리별 땅 평당가를 거래 건수로 가중해서 면 단위로 묶어 봤습니다.
마도면이 평당 424만 원으로 가장 높고,
남양읍 378만, 향남읍 377만 원이 뒤를 잇습니다.
반대로 장안면은 238만, 우정읍은 235만 원입니다.
마도면의 절반을 조금 넘는 수준입니다.
거래 건수는 팔탄면이 105건으로 가장 많고
향남읍 91건, 장안면 78건 순입니다.
땅값이 중간 수준인 팔탄면에 거래가 가장 많이 몰렸습니다.
저는 이걸 가격 부담이 덜하면서 도로 여건이 맞는 곳에
실수요가 모인 결과로 봅니다.
비싼 곳이 꼭 거래가 많은 곳은 아니라는 뜻입니다.
2. 거래 많은 리, 같은 건수인데 땅값은 다릅니다
리 단위로는 마도면 청원리가 24건으로 가장 많습니다.
땅 평당 474만, 건물 평당 823만 원입니다.
팔탄면 율암리와 장안면 석포리가 23건씩으로 뒤를 잇습니다.
같은 23건이라도 율암리는 땅 평당 340만, 석포리는 277만 원입니다.
평당 63만 원 차이라서, 1,000평 부지라면
땅값에서만 6억 원 넘게 벌어집니다(예시 계산).
건물 평당가는 위 8곳 모두 630만~850만 원 사이입니다.
건물 평당가는 신축 여부, 층고, 크레인 같은 시설에 따라 크게 달라지니
땅값과 따로 놓고 보셔야 합니다.
화성 공장 실거래를 볼 때는 평당가 하나만 보지 말고
건수가 충분한 리인지부터 확인하시길 권합니다.
거래가 2~3건뿐인 리는 한 건만 튀어도 평균이 크게 흔들립니다.
3. 중간 거래가는 17억~39억, 공장은 감정가가 먼저입니다
거래가 12건 이상인 리 13곳의 중간 거래가를 보면
장안면 석포리 17.1억부터 마도면 청원리 39.1억까지입니다.
20억 미만이 5곳, 20억대 3곳, 30억 이상 5곳으로 갈립니다.
땅값이 비싼 마도면 청원리·쌍송리는 중간 거래가도 38억~39억대이고,
장안면·팔탄면은 17억~19억대가 많습니다.
땅값 차이가 그대로 거래 금액 차이로 이어진 모습입니다.
공장은 주택이 아니라서 아파트 주택담보대출 규제 한도가 그대로 적용되지 않습니다.
감정가와 사업 실적, 공장 안 기계·임차 관계를 함께 보는
사업자 담보대출로 진행됩니다.
같은 20억 공장이라도 감정가가 어떻게 나오느냐에 따라 한도가 크게 달라지니,
계약 전에 감정부터 확인해 보시길 권합니다.
거래 흐름도 살아 있습니다.
최근 2년 거래가 있었던 리 82곳 중 29곳은 7월 이후에도 거래가 있었고,
10월에도 팔탄면 덕우리·하저리, 우정읍 매향리 등 6곳에서 거래가 신고됐습니다.
정리하면
땅값
같은 화성시 만세구라도 마도면과 우정읍·장안면은
면 평균 땅 평당가가 두 배 가까이 차이 납니다.
'화성 공장'으로 한데 묶어 시세를 보면 안 되는 이유입니다.
거래
거래는 땅값이 중간인 팔탄면에 가장 많이 몰렸습니다.
평당가와 거래 건수를 같이 보셔야 실제 시세에 가깝게 판단할 수 있습니다.
자금 계획
공장은 감정가와 사업 실적이 한도를 정합니다.
매수 가격대를 정하기 전에 감정과 사업 서류부터 챙기시길 권합니다.
단지랩 마켓 노트는 현직 공인중개사, 세무사, 대출상담사가
실거래 데이터를 같이 보고 정리합니다.
중개 현장에서 보는 가격, 세무 기준으로 보는 세금,
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오늘 쓴 리별 공장·창고 표는
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실거래는 신고 기한 때문에 최근 한두 달 숫자가 바뀔 수 있습니다.
시장 판단의 참고 자료로 봐 주시고, 매수·대출 결정 전에는 개별 상황을 꼭 확인하시기 바랍니다.
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