법인 부동산담보대출, 신설법인·결손·자본잠식이면 막힙니다 (재무제표 3년이 기준)
법인 명의로 부동산을 담보로 대출을 받으려는 대표님들이 늘었습니다.
그런데 법인 담보대출은 개인사업자와 보는 게 꽤 다릅니다.
개인은 신용점수와 소득을 중심으로 보지만,
법인은 최근 3년 재무제표가 승인 여부를 먼저 가릅니다.
담보가 좋아도 재무 상태가 나쁘면 진행이 안 되는 경우가 많습니다.
1. 기본 서류 네 가지
법인 사업자등록증, 최근 3년 재무제표,
최근 3년 부가세 과세표준증명원, 법인 등기부등본이 기본입니다.
금융사에 따라 대표자 서류나 주주 관련 서류를 더 요청하기도 합니다.
재무제표는 세무사 사무실에서 받으시면 되고,
부가세 과세표준증명원은 홈택스에서 법인 인증으로 뗄 수 있습니다.
서류를 한 번에 준비해 두시면 여러 금융사에 동시에 접수할 수 있어 비교가 쉬워집니다.
2. 신설·결손·자본잠식이면 막힙니다
상담에서 가장 많이 막히는 경우는 세 가지입니다.
재무 이력이 없는 신설법인, 3년 연속 결손, 그리고 자본잠식입니다.
결손이 1~2년이면 무조건 안 되는 건 아닙니다.
왜 적자가 났는지, 매출이 회복되고 있는지를 같이 보고 판단합니다.
이 부분은 세무사와 숫자를 같이 놓고 설명드리는 경우가 많습니다.
자본잠식은 쌓인 적자가 자본금을 깎아 먹은 상태라
증자나 이익 개선으로 먼저 정리하지 않으면 금융권 대부분이 받지 않습니다.
신설법인이라면 대표 개인 명의로 먼저 진행할 수 있는지도 같이 검토합니다.
법인 담보대출을 받는 곳은 저축은행과 캐피탈 쪽이 주력이고,
상호금융권도 일반물건 담보로 법인을 보는 곳이 있습니다.
금융권마다 법인 재무 기준이 조금씩 달라서 여러 곳을 같이 비교합니다.
법인 임원이 거주할 집의 전세자금이나, 짧게 쓰는 법인 운영자금처럼
목적이 정해진 법인 상품도 따로 있습니다.
담보대출만 보지 말고 필요한 자금의 성격부터 말씀해 주시면 맞는 쪽을 같이 찾습니다.
3. 법인은 3억이 넘으면 용도 점검 대상
올해 6월 30일부터 사업자대출 용도 점검 기준이 내려왔습니다.
법인은 예전 5억 초과에서 3억 초과로, 개인사업자는 1억 초과에서 5천만 원 초과로 바뀌었습니다.
점검에서 사업 용도로 쓰지 않은 게 확인되면
처음 적발 때 신규대출이 3년, 다시 적발되면 10년 제한됩니다.
법인 자금은 설비, 운영비, 사업장 관련 비용처럼 증빙이 되는 곳에만 쓰셔야 합니다.
특히 법인 자금을 대표 개인 용도로 쓰는 건 용도 점검과 별개로 세무 문제도 생깁니다.
저는 실행 전에 세무사와 자금 사용 계획을 한 번 맞춰 보시라고 권합니다.
정리하면
재무제표 3년이 먼저입니다.
신설법인, 3년 연속 결손, 자본잠식이면 담보가 좋아도 어렵습니다.
3억이 넘으면 용도 점검 대상입니다.
받기 전에 쓸 곳과 증빙 방법부터 정해 두세요.
이 글은 현직 공인중개사, 세무사, 대출상담사가
실제 상담에서 자주 받는 질문을 바탕으로 정리했습니다.
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대출 가능 여부와 한도·금리는 금융사 심사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
과도한 대출은 개인신용평점 하락의 원인이 될 수 있으며, 중도상환수수료 등 부대비용이 발생할 수 있습니다.
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