건축자금 PF 대출, 건축허가 전과 후가 다릅니다 (LH 매입약정 사업 첫 상담 질문)
토지를 사서 건물을 짓는 분들이 가장 많이 헷갈리는 게
건축자금 PF를 언제부터 받을 수 있느냐입니다.
기준은 건축허가입니다.
허가가 나기 전에는 PF가 아니라 토지잔금 같은 브릿지 자금 영역이고,
허가가 나야 비로소 건축자금 PF를 검토할 수 있습니다.
1. 단계마다 받는 자금이 다릅니다
토지 계약 단계에서는 계약금과 자기자본으로 시작합니다.
토지 잔금은 아직 허가 전이라 짧게 쓰는 브릿지 성격의 자금으로 보고,
허가가 나오면 그때 PF로 토지비를 정리하고 공사비를 마련합니다.
자기자본은 시장에서 보통 총사업비의 25~30%를 요구합니다.
구조에 따라 이보다 낮게 맞추는 경우도 있지만,
처음 계획할 때는 이 정도를 기준으로 잡아 두시는 게 안전합니다.
토지 잔금 단계에서 쓰는 브릿지는 기간이 짧고 비용이 높은 편입니다.
그래서 허가 일정을 최대한 정확하게 잡고, 허가가 나오는 시점과 브릿지 만기를 맞추는 게 중요합니다.
허가가 늦어지면 브릿지 연장 비용이 그대로 사업비에 얹힙니다.
2. LH 매입약정 사업은 첫 질문이 많습니다
LH가 지은 뒤 매입해 주기로 약정한 사업은
매입예정금액을 기준으로 자금을 보는 구조라 관심이 많습니다.
첫 상담에서는 매입약정을 이미 체결했는지, 매입예정금액이 얼마인지,
토지를 어디까지 확보했는지(소유권·계약·대금), 관리형 토지신탁을 쓰는지,
공정률이 어느 단계인지를 먼저 여쭙습니다.
총사업비와 투입한 자기자본, 기존 대출의 금융사와 잔액, 담보 구조,
시공사와 도급금액, 필요 자금의 용도(토지비·공사비·대출상환)도 함께 봅니다.
서류는 업체 서류 일체와 매입약정서, 관리형 토지신탁 계약서가 기본입니다.
3. 이런 경우는 어렵습니다
빌라 한 동처럼 규모가 작은 기성고 자금 문의는
받지 않는 곳이 많습니다.
지방 사업장은 사업성과 토지 감정가가 충분히 높아야 하고,
분양률이 일정 수준에 못 미치면 조건이 바뀌는 장치가 붙을 수 있습니다.
기존 대출이 있는 사업장이라면 그 대출을 어떻게 정리할지도 처음부터 같이 설계해야 합니다.
담보 구조가 겹치면 새 자금이 들어올 자리가 없기 때문입니다.
저는 첫 상담에서 사업계획서보다 토지 등기부와 기존 대출 내역을 먼저 봅니다.
여기서 막히는 사업장이 생각보다 많습니다.
그리고 매입약정이 있다고 해서 무조건 된다고 말씀드리지 않습니다.
토지 확보, 신탁 구조, 시공사, 자기자본이 함께 맞아야 진행됩니다.
저는 이 부분을 처음부터 분명히 말씀드리는 게 서로 시간을 아끼는 길이라고 봅니다.
정리하면
건축허가가 PF의 출발점입니다.
허가 전 토지잔금은 브릿지로, 허가 후 공사비는 PF로 나눠서 계획하세요.
자기자본과 구조를 먼저 정리하세요.
매입약정이 있어도 토지·신탁·시공 구조가 맞아야 자금이 나옵니다.
이 글은 현직 공인중개사, 세무사, 대출상담사가
실제 상담에서 자주 받는 질문을 바탕으로 정리했습니다.
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